西安楼市解码 2017年西安楼市解读

解码西安楼市

一、人口。

陕西并不是人口大省，这一点它完全不能与河南、四川相比，陕西3700万人，河南有9400万人，四川8000万人。陕西省的面积，还比河南大20%。所以，长期看，西安的房价不应该与郑州、成都在一条水平线上。

在2016年之前，这三个城市房价（均价）是差不多的，西安7000，成都郑州8000多。此轮之后，走出了分化行情。郑州均价站上了12000，但西安基本没动，只是在11、12月份稍有所启动。这是市场投票的结果。

西安人口结构有趋于老化的迹象。过去五年里，西安人口增加了22万，但小学生数量是减少的。在城镇化率提高的大背景下，尚且录得如此数据；若将来城镇化稳定了，则人口流入更加不乐观。西安在十年前就制定了人口过千万（超大城市的标志）的宏伟目标，但到今天人口仍停留在800多万不到900万。而根据陕西省3700万人口的底数，十几个地级市分散，后备可能也不足。同时，西安在吸引外省人口方面也不具优势。

本来，西安的优势在教育，尤其是高等教育。可以吸引到全国的青年学子前来。西安的高等教育综合实力排名前五，仅排在京沪宁武之后。京沪不说了，宁武楼市在此轮中独领二线风骚。我大西安却纹丝未动。仅2015年 ，西安各类高校毕业生30万人（占陕西全省80%以上），这可都是有专业有技术充满欲望活力的年轻人啊！如果能有三分之一的人留下，就是十万人。五年就是50万人。但事实上，在“孔雀东南飞，大河向东流”的趋势下，西安在过去五年里人口总共流入才20多万（有多少是下面地市县乡搬来的不得而知），完全不能跟某些东部南部城市相提并论。

二、产业结构。

因为土地和人力便宜，还有历史上强大的工业基础，包括军工厂所加持，所以，西安本来应该大力发展工业，实际上工业却是其经济发展的短板。老工业（军工为主）没啥活力，吸纳不了多少新增就业；新工业培育不力。近年来工业增长大幅度下降，主要体现在大中型企业失速和三星、中兴通讯等新增企业带动力逐期减弱，国家对西安重工业化的布局短期内难以转变，因此工业增长面临较大的困难。

同时，伴随投资的负增长，房地产业也成为受害者。西安建筑业增长这两年呈现出大幅下降趋势。

陕西是我国第一军工大省，陕西国防军工系统科技综合实力强，包括核工业、航空、航天、兵器、船舶、电子，共有近二百家企事业单位、研究院所；职工30多万人，其中各类科技人员近十万人。

拿航空产业来说，陕西省是航空产业大省，占有全国四分之一的航空专业人才和高精尖设备，也是我国大中型飞机设计、研发、试飞、生产的重要基地，具有一批独占性的航空产业资源。本来，西安是我国的航空之城，应该围绕航空做文章，但就像长春的汽车城一样，几十年过去，根本就没有发展出成熟全面的配套产业，更不要说跟西雅图比。目前看，能保住现有的就不错了，因为商飞已经放在了上海；去年成立的航发总部又放在了北京。西安的航空产业，也就剩下一大堆生产低附加值配件的巨大工厂和试飞院了。

三、政府效率，民风文化。

造成今日种种，一方面是体制原因，同时也可能跟地方领导的历史使命感缺乏有关。西安是计划经济时代军工项目最多的城市。目前看，这种地方前景都堪忧，比如东北的几个传统重工业城市。

北方各省，普遍思路老旧，被动等待，这跟深圳等地的主政者积极有为的作风完全不一样。甚至与成都等地也存在较大差距。

西北民风粗犷，与现代商业社会提倡的精细分工精神相悖。

四、地理位置。

关中之地，国之枢要，西北门户。西安实际是西北五省省会，战略意义重大。这一点，是郑州、太原所不能比的。所以，国家一定会重点支持这个地方。这不是经济回报的问题。这是战略问题。所以，西安太差不了，尤其是基础设施建设方面。但是若说西安人普遍会多么富裕，那不会。

西安作为西部头牌，科教优势、医疗资源，西部政治经济文化科教中心，是多年形成的，也是长期定位，一时半会难以改变。这是东部很多三线城市难以企及的。西安楼市的未来，在很大程度上，取决于能否把毕业生留住。我在《人口之战》里写了，这是最难的，需要方方面面长期做工作，尤其是一些人文软环境，这也是我把“政府效率，民风文化”放在第三条（仅次于产业和人口）来说的原因。留住人才，吸引人才，也是城市化2.0阶段的，各城长期竞争力的核心要素。

五、库存与去库存。

在本轮之初（2016年初），西安的库存是排在全国前列的；经过2016年一整年的去库存运动，成效显著，西安的库存已经大幅减少。但房价总体平稳，只有个别板块上涨，所以西安也避免了被圈进16城。

六、限购。

最近两个月，西安楼市有所抬头。政府及时出台了限购政策。西安此次限购，政治表态意义大于经济考量，“房子不是用来炒的”。其二，可能也有提醒人们，“我西安也是大城市，你们还不赶紧快来买”的意思。

七、土地

本次分析西安和重庆，这两个城市当然有很大不同，但具体到房地产方面，最大的不同，还是土地制度。重庆实行的是独特的地票制，土地储备第一，价格便宜，不拍地王。西安实行的是正宗的招牌挂，这两年，西安土地供应有收紧之势。过去西安地王很少；最近，西安也出了地王。

八、误区。

历史幻觉。西安，十三朝古都，上千年辉煌。但都属于历史。“我祖上阔过”，没用。香港200年前就是个海岛，深圳祖上又是啥？是吧。所以，要是觉得西安历史上多么了不得，所以未来也应该如何的看法，是站不住的。实际上，唐朝“安史之乱”后，西安就逐渐衰落了，现在，可能仍在这一大的历史进程当中。同时，“孔雀东南飞，大河向东流”也在“安史之乱”后加速，现在仍在这一趋势当中。深圳的崛起，东北的衰落，就是最新的实证。

过去十年的逻辑证明，历史、旅游与房价无关。这些东西留不了人。如果我想看某个城市，我去旅游半个月，该看的就都看了，包括法门寺这些，估计可能没人愿意为此去第二次，除非我在那能长期赚钱。这就涉及到产业了。旅游业是西安的一个支柱产业，解决了很多就业，但旅游业更利好酒店餐饮业，对商品房房价的支撑作用有限。

九、隐患。

1，西安太像北京，街道规制，城市规划，气候环境，时空穴位。如今北京如日中天，与或有相冲之数。风水轮转，此起彼伏，一个压不住，另一个可能就是扶不起。

2，西安近年，各种规划也搞得很高大上，摊子铺得太大（如西咸一体化），这弄一块，那弄一片，但财力有限，特别是近几年财政收入增长明显不足。又修了数条地铁，有点力不从心。搞热了这里，就冷了那里；资源投放于此处，就忽略了彼处。除非有天量的外部资金进来，否则难以高潮。

3，对某种民族和谐的担忧，可能会影响购买心理。（略）

十、分化？ 房地产的三重锚论。

城际之锚：熟悉房地产的人知道。二手是房价是锚；另外，租金是房价之锚（在成熟市场）。此外，还有第三个锚：城际之锚。可以作为西安之锚的城市，郑州、济南、太原、武汉、成都、重庆。比如，之前西安房价7000，郑州8000；现在，郑州12000了，西安还是7000多；这是市场选择的结果，还是人为操盘的结果？是不是合适，是不是有问题？接下来是郑州调整还是西安补涨？也许会继续分化。

分化：拿郑州来说。一个可能是，后市与郑州之间的差距会进一步拉开。这些年，郑州人口流入加速，以富士康为代表的一大波制造业，吸引了大量年轻人就业，同时，河南9400万人口，如果独立拿出来，看成一个国家的话，世界排名第13位，仅次于菲律宾，排在越南之前。 当然，以制造业立的城市，房价是有天花板的；但，现在的西安，属于连制造业都没有。那几个老国营工厂，敲敲打打，那不算。而郑州的隐患是，万一哪天富士康之类的不行了咋办？

十一、结论。

西安楼市，行情会有，但普涨难！结构性行情，个别板块，如优质学区房，未来政府重点投入打造的高新区，应该是有未来的。但是大片成熟区域，一些老城，估计难以雄起；但多年不张，涨一些也是应该的。如果短期内大涨（如几个月涨了40%），是出货的好时机；由于前述原因，西安不具备持续高潮的基础；如果一些有未来的地区，过去几年房价没怎么动，甚至持续阴跌，现在囤点货，未尝不可。但是在房地产调控的大背景下，发生奇迹的概率不大，估计要等下一次。

注：以上是一点个人看法，随意漫谈，主要还是撸逻辑，不构成投资建议。

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